Warum das zählt
Worauf es bei diesem Thema ankommt.
- 01Wer eine Wohnung verkaufen oder neu vermieten will, wird zuerst an den Fotos im Exposé gemessen: Sie entstehen vor der ersten Besichtigung, und nach ihnen entscheidet sich, wer überhaupt anfragt.
- 02Ein leerer, sauberer Raum lässt Interessenten Schnitt, Licht und den Zustand von Böden und Wänden selbst beurteilen. In einer vollen Wohnung bleibt offen, was hinter Schränken und unter Teppichen liegt, und diese Unsicherheit rechnen Interessenten in ihr Gebot ein.
- 03Vorbereiten heißt nicht verdecken. Wer einen bekannten Mangel überstreicht, statt ihn zu benennen, verschiebt das Problem auf die Zeit nach der Übergabe, und dann ist es teurer als vorher.
- 04Verkauf und Vermietung verlangen Unterschiedliches. Ein Käufer beurteilt Substanz und Schnitt und richtet die Wohnung meist nach eigenem Geschmack ein; ein Mieter übernimmt sie so, wie sie ist, und der Zustand bei Übergabe entscheidet mit darüber, wer später die Schönheitsreparaturen trägt.
Für diese Fälle ist der Beitrag gedacht
Diese Fälle sind gemeint.
- Sie verkaufen die Wohnung Ihrer Eltern nach dem Umzug ins Pflegeheim und wollen wissen, was vor dem Fototermin erledigt sein sollte.
- Sie haben eine noch eingerichtete Wohnung geerbt, und der Makler hat die ersten Besichtigungen angekündigt.
- Sie sind Vermieter, der Mieter ist ausgezogen, und Sie überlegen, ob Sie vor der Neuvermietung renovieren oder die Wohnung so übergeben.
- Sie arbeiten in einer Hausverwaltung und bereiten eine übernommene Wohnung für Verkauf oder Neuvermietung vor.
- Sie wohnen noch selbst in der Wohnung, die Sie verkaufen, und wollen wissen, was sich vor den Besichtigungen wirklich lohnt.
- Sie wollen abgrenzen, was Sie selbst erledigen können und wofür ein Betrieb sinnvoll ist.
So gehen Sie vor
Was vor Fototermin und Besichtigung erledigt sein sollte.
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Erst freimachen, dann ausbessern, dann reinigen
Diese Reihenfolge entscheidet über den Aufwand: In leeren Räumen sehen Sie erst, was wirklich ausgebessert werden muss – hinter Schränken, unter Teppichen, an Fensterfalzen. Wer umgekehrt beginnt, streicht zweimal.
Nicht jedes Objekt braucht eine große Baustelle. Häufig genügt es, den vereinbarten Bereich freizumachen, sichtbare Kleinigkeiten in Ordnung zu bringen und sauber zu übergeben.
- Überflüssige Gegenstände entfernen
- Keller, Balkon und Nebenräume mitdenken
- Böden, Türen und Wände prüfen
- Beleuchtung, Schalter und Fenstergriffe auf Funktion prüfen
- Zustand vor und nach den Arbeiten fotografieren
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Wann sich zusätzliche Facharbeiten lohnen
Zusätzliche Facharbeiten lohnen sich vor allem dort, wo ein sichtbarer Mangel den Eindruck bestimmt: ein beschädigter Bodenbelag, eine feuchte Stelle, ein Fenster, das nicht schließt. Umfang, Material, Zuständigkeit und Zeitfenster gehören vorher geklärt, damit der Termin für Fotos oder Besichtigung nicht daran hängt.
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Den Übergabezustand vorher festlegen
Vor dem ersten Handgriff steht, welcher Zustand am Ende gelten soll: leer und besenrein, grundgereinigt oder zusätzlich ausgebessert. Dieser Zustand gehört schriftlich in das Angebot – mit dem, was dazugehört, und dem, was nicht dazugehört. Daran lassen sich später Leistung und Rechnung messen.
Was Sie nicht tun sollten
Fünf Fehler, die teuer werden.
- Erst fotografieren lassen, dann räumen.Die Fotos im Exposé sind das Erste, was Interessenten sehen, und volle Räume wirken darauf kleiner und dunkler, als sie sind. Wer die Reihenfolge umdreht, braucht einen zweiten Fototermin oder geht mit schwachen Bildern an den Markt. Bewährt hat sich: leer, ausgebessert, gereinigt, und erst dann die Kamera.
- Bekannte Mängel überstreichen statt benennen.Feuchte Stellen, Risse und Schimmelspuren verschwinden unter frischer Farbe nur für kurze Zeit. Nach dem Kaufrecht schützt Sie ein Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag nicht, wenn Sie einen Mangel kannten und verschwiegen haben; nach dem Mietrecht kann der Mieter die Miete mindern, sobald der Mangel wieder sichtbar wird. Benennen Sie solche Punkte im Exposé und im Vertrag, und lassen Sie im Zweifel vorher fachlich prüfen, was dahintersteckt.
- Unrenoviert vermieten und die Schönheitsreparaturen im Formularmietvertrag auf den Mieter übertragen.Eine solche Klausel ist in der Regel unwirksam, wenn der Mieter die Wohnung unrenoviert übernommen hat und dafür keinen angemessenen Ausgleich erhält. Die Pflicht zur Renovierung liegt dann nach dem Gesetz bei Ihnen als Vermieter, und der Mieter muss die Wohnung am Ende nicht renoviert zurückgeben. Entscheiden Sie deshalb vor der Übergabe, ob Sie renoviert übergeben oder den Zustand bewusst so lassen.
- Die Unterlagen erst zusammensuchen, wenn der Notartermin steht.Der Energieausweis ist nach dem Gebäudeenergiegesetz spätestens bei der Besichtigung vorzulegen, und seine Kennwerte gehören schon in die Anzeige. Bei einer Eigentumswohnung fragen Käufer und deren Bank zusätzlich nach den Unterlagen der Eigentümergemeinschaft. Fehlt davon etwas, kann sich die Finanzierung des Käufers verzögern, und ernsthafte Interessenten wenden sich dem nächsten Objekt zu.
- Zurückgelassene Sachen des Vormieters sofort entsorgen.Was ein Mieter nach dem Auszug in der Wohnung, im Keller oder im Abstellraum lässt, bleibt grundsätzlich sein Eigentum, auch wenn das Mietverhältnis beendet ist. Wer es ohne Weiteres wegwirft, riskiert Schadensersatzansprüche und kann hinterher kaum belegen, was da war und was es wert war. Fotografieren Sie die Gegenstände, listen Sie sie auf und klären Sie die Herausgabe beziehungsweise Abholung schriftlich. Der Ablauf einer selbst gesetzten Abholfrist erlaubt nicht automatisch die Entsorgung. Bei fehlender Einigung oder unklaren Eigentumsverhältnissen lassen Sie vor einer Räumung die rechtlichen Voraussetzungen prüfen.
Was den Preis bestimmt
Tippen Sie an, was bei Ihnen zutrifft.
Der Betrag steht im Angebot nach Fotos oder Besichtigung. Was Sie hier antippen, steht anschließend als eigener Punkt in Ihrer Anfrage – verbindlich ist nichts davon.
Einstieg auf dieser Website: ab 269 € je Nebenraum. Gilt für: Ein Nebenraum – Keller, Dachboden oder Abstellraum – mit bis zu 1,5 m³ üblichem Hausrat. Alle Einstiegspreise
Ein Angebot entsteht aus Fotos der Räume und Nebenräume oder aus einer Besichtigung, dazu aus Ihrem Zieltermin und dem gewünschten Zustand bei Übergabe. Sie erhalten es schriftlich mit Leistungsumfang und Preisart, sodass Sie es mit einem zweiten Angebot vergleichen können; eine Anfrage ist noch kein Auftrag.
Häufige Fragen
Kurz geklärt.
Muss ich die Wohnung vor dem Verkauf renovieren?
Meist nicht. Käufer bewerten Lage, Schnitt und Substanz, vor allem Leitungen, Fenster und Bäder; eine frische Vollrenovierung bezahlen sie selten mit, weil viele ohnehin umbauen. Was sich lohnt, sind sichtbare Instandsetzungen: geschlossene Bohrlöcher, saubere Wände, ein aufgearbeiteter oder zumindest gründlich gereinigter Boden sowie Türen, Fenster und Beleuchtung, die funktionieren.
Verkauft sich eine Wohnung leer oder möbliert besser?
Leer, wenn die Einrichtung persönlich geprägt ist oder die Räume verstellt: Dann sehen Interessenten Größe, Licht und Oberflächen ohne Ablenkung. Möbliert kann sich lohnen, wenn die Einrichtung gepflegt und neutral ist. Soll der Käufer einzelne Stücke übernehmen, etwa die Einbauküche, gehört das ausdrücklich in den notariellen Kaufvertrag; sonst gibt es bei der Übergabe Streit darüber, was bleibt.
Welche Unterlagen fragen Käufer, Bank und Notar ab?
Bei jeder Wohnung sind das Grundbuchauszug, Energieausweis, Grundriss und Wohnflächenberechnung; bei einer Eigentumswohnung außerdem die Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, der aktuelle Wirtschaftsplan, die Hausgeldabrechnungen und der Stand der Erhaltungsrücklage. Die finanzierende Bank des Käufers will diese Unterlagen in der Regel vollständig sehen, bevor sie zusagt. Fordern Sie die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft deshalb beim Verwalter an, bevor Sie die Wohnung anbieten.
Was kann ich selbst machen, und wann lohnt sich ein Betrieb?
Persönliche Dinge, Unterlagen, Fotos und Wertsachen nehmen Sie selbst heraus, ebenso alles, was Familie oder Nachbarn übernehmen; einzelne Möbel melden Sie als Sperrmüll bei der AWB Köln an. Ein Betrieb lohnt sich, wenn ein Termin feststeht, wenn Menge und Gewicht zwei Helfer überfordern oder Keller und Dachboden mit zu räumen sind, und wenn nach dem Räumen Wände, Böden und Reinigung in einem Zug erledigt werden sollen. Lassen Sie sich dafür schriftlich geben, welcher Zustand bei Übergabe geschuldet ist.
Zum Nachlesen
Quellen und weiterführende Informationen
Die verlinkten Stellen erläutern die jeweiligen Grundlagen. Annahmebedingungen, Zuständigkeiten und Vorschriften können sich ändern; prüfen Sie vor der konkreten Planung die Angaben der zuständigen Stelle. Ablauf und Leistungsumfang von NovaHaus ergeben sich aus dem individuellen Angebot.
Dieser Beitrag gibt die Rechtslage allgemein und nach bestem Wissen wieder. Er ersetzt keine Rechtsberatung: Ob eine Klausel in Ihrem Vertrag wirksam ist, welche Frist für Sie gilt und wer in Ihrem Fall zahlt, hängt vom Wortlaut Ihrer Unterlagen und vom Einzelfall ab. Bei Streit oder größeren Beträgen lassen Sie Ihren Vertrag anwaltlich prüfen.