Warum das zählt
Worauf es bei diesem Thema ankommt.
- 01Sie haben eine Wohnung geerbt, sollen sie verkaufen, und die Räume stehen noch voll. Ob Sie zuerst räumen lassen, hängt nicht vom Gefühl ab, sondern davon, wer die Wohnung kaufen soll und was der Kaufvertrag zur Übergabe sagen wird.
- 02Eine leere Wohnung lässt sich fotografieren, ausmessen und besichtigen, ohne dass Fremde durch ein Schlafzimmer voller persönlicher Dinge gehen. Wer selbst einziehen will, sieht dann Grundriss und Zustand. Wer kernsaniert, sieht ohnehin nur die Substanz und übernimmt die Einrichtung häufig gleich im Kaufvertrag.
- 03Räumen macht außerdem sichtbar, was hinter Schränken und unter Teppichen liegt. Erhebliche Mängel, die Sie dabei entdecken und die ein Käufer bei der Besichtigung nicht erkennen kann, müssen Sie ungefragt nennen; der übliche Haftungsausschluss im Kaufvertrag schützt nicht, wenn der Verkäufer einen Mangel bewusst verschwiegen hat.
- 04Unabhängig vom Verkaufsweg gehört ein Teil der Arbeit immer an den Anfang: persönliche Unterlagen, Wertsachen und die Papiere zur Immobilie sichern. Ohne sie stockt es später beim Makler, bei der Bank des Käufers oder beim Notar.
Für diese Fälle ist der Beitrag gedacht
Diese Fälle sind gemeint.
- Sie haben mit Geschwistern geerbt und müssen sich einigen, ob die Wohnung verkauft wird oder ein Miterbe sie übernimmt.
- Sie wohnen nicht in Köln und können die Wohnung nicht selbst Stück für Stück leeren.
- Sie arbeiten mit einem Makler, der für Fotos und Besichtigungen leere Räume wünscht.
- Sie haben einen Kaufinteressenten, der sanieren will und fragt, ob er die Einrichtung übernehmen kann.
- Sie tragen Hausgeld, Strom und Versicherung für eine Wohnung, die niemand nutzt, und wollen die Reihenfolge der nächsten Schritte kennen.
- Sie wollen wissen, welche Unterlagen aus dem Nachlass für den Verkauf wichtig sind, bevor Ordner und Kartons in den Container gehen.
So arbeiten Profis
Von den Unterlagen bis zur Übergabe.
-
Welche Unterlagen der Verkauf braucht
Sie öffnen Schränke und Ordner mit dem Blick auf Erinnerungen und Wertsachen; die Papiere zur Wohnung selbst landen dabei leicht auf dem Altpapierstapel. Genau diese Unterlagen fragen Makler, Käufer und deren Bank ab, und einen Energieausweis müssen Sie Interessenten spätestens bei der Besichtigung vorlegen. Bei einer Eigentumswohnung gilt der Ausweis für das ganze Gebäude und liegt meist bei der Hausverwaltung.
Legen Sie deshalb vor jeder Räumung einen Karton für die Objektunterlagen an und geben Sie vor, dass Ordner, Mappen und beschriftete Umschläge ungeöffnet dorthin wandern. Was fehlt, lässt sich teilweise bei Hausverwaltung, Grundbuchamt oder Bauaufsicht nachbeschaffen, aber nicht alles, und jede Nachfrage kostet Zeit.
- Grundbuchauszug oder der Kaufvertrag, mit dem die Wohnung einmal erworben wurde
- Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung bei einer Eigentumswohnung
- Protokolle der Eigentümerversammlungen, Wirtschaftspläne und Hausgeldabrechnungen
- Heizkosten- und Energieabrechnungen der letzten Jahre, falls ein Verbrauchsausweis erst erstellt werden muss
- Grundrisse, Baupläne, Baugenehmigungen und Rechnungen für Umbauten, Fenster oder Heizung
- Versicherungsunterlagen zum Objekt; bei einem Haus geht die Gebäudeversicherung mit dem Verkauf auf den Käufer über
- Alle Schlüssel: Wohnung, Keller, Briefkasten, Garage und abschließbare Fenstergriffe
-
Die Reihenfolge bis zur Übergabe
Zuerst entscheiden Sie mit den übrigen Erben, ob die Wohnung verkauft, vermietet oder von einem von Ihnen übernommen wird. Danach besorgen Sie den Erbnachweis, denn ohne ihn wird kein Käufer als Eigentümer eingetragen.
Dann wird gesichtet: Persönliches, Wertsachen und die Objektunterlagen kommen heraus, bevor etwas anderes bewegt wird. Erst danach lohnt das Gespräch mit dem Makler über die Käufergruppe, und daraus folgt der Zielzustand der Räumung. Bei einer Eigentumswohnung informieren Sie die Hausverwaltung: Die Teilungserklärung kann eine Zustimmung des Verwalters zum Verkauf vorsehen, und das Hausgeld läuft weiter; ab welchem Tag der Käufer es Ihnen gegenüber trägt, regelt der Kaufvertrag.
Zur Übergabe gehört ein Protokoll mit Zählerständen, der Zahl der übergebenen Schlüssel und dem Zustand jedes Raums, am besten mit Fotos. Es belegt, dass der im Kaufvertrag beschriebene Zustand erreicht wurde, und Sie können später nachweisen, was übergeben wurde.
Was Sie nicht tun sollten
Fünf Fehler, die teuer werden.
- Räumen lassen, bevor unter den Erben entschieden ist, ob überhaupt verkauft wird.Verkaufen können Sie die Wohnung nur gemeinsam. Möchte ein Miterbe sie gegen Ausgleich übernehmen, will er oft auch Teile der Einrichtung behalten. Klären Sie deshalb erst den Weg und dann den Umfang der Räumung.
- Die Ordner mit den Unterlagen zur Immobilie ins Altpapier geben.Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Hausgeldabrechnungen, Grundrisse und Handwerkerrechnungen fragen Makler, Käufer und deren Bank ab. Vieles lässt sich bei der Hausverwaltung nachfordern, das kostet aber Zeit; ältere Rechnungen und Pläne sind oft nicht mehr zu beschaffen.
- Feuchte Stellen oder Risse, die beim Ausräumen hinter Schränken zum Vorschein kommen, überstreichen und beim Verkauf schweigen.Der Haftungsausschluss im Kaufvertrag gilt nicht für Mängel, die der Verkäufer kannte und bewusst verschwiegen hat; Sie haften dann trotz Ausschluss. Halten Sie fest, was Sie gefunden haben, teilen Sie es Interessenten vor der Unterschrift schriftlich mit und lassen Sie es in den Kaufvertrag aufnehmen.
- Den Übergabetermin im Kaufvertrag festlegen, bevor die Räumung geplant ist.Was am Übergabetag entgegen der Vereinbarung noch in der Wohnung steht, müssen Sie auf eigene Kosten entfernen lassen, und ein Räumteam braucht Vorlauf für Besichtigung, Angebot und gegebenenfalls eine Halteverbotszone. Legen Sie den Übergabetermin erst fest, wenn der Räumungstermin steht, oder vereinbaren Sie im Vertrag, dass der Käufer die Einrichtung übernimmt.
- Alles in einem Zug entsorgen, ohne festzuhalten, was da war.Pflichtteilsberechtigte können ein Verzeichnis des Nachlasses verlangen, Miterben wollen wissen, wohin der Hausrat gegangen ist, und auch in der Erbschaftsteuererklärung wird nach dem Hausrat gefragt. Ohne Fotos und eine kurze Liste können Sie später nicht mehr belegen, was die Wohnung enthielt und was damit geschehen ist.
Was den Preis bestimmt
Tippen Sie an, was bei Ihnen zutrifft.
Der Betrag steht im Angebot nach Fotos oder Besichtigung. Was Sie hier antippen, steht anschließend als eigener Punkt in Ihrer Anfrage – verbindlich ist nichts davon.
Einstieg auf dieser Website: ab 690 € je Wohnraum. Gilt für: Ein Zimmer oder Appartement bis rund 25 m² mit üblicher Möblierung. Alle Einstiegspreise
Für ein Angebot reichen meist Fotos aller Räume und Nebenräume; wo sie nicht reichen, vereinbaren wir eine Besichtigung. Das Angebot kommt schriftlich, beschreibt den Zielzustand und die Räume, die dazugehören, und nennt getrennt, was zusätzlich berechnet würde. Eine Anfrage ist noch kein Auftrag.
Häufige Fragen
Kurz geklärt.
Sollte eine Nachlasswohnung vor dem Verkauf leer sein?
Häufig ja, weil Zustand, Raumgröße und Potenzial besser erkennbar werden. Es hängt aber vom Objekt und Verkaufskonzept ab.
Kann NovaHaus Fotos für Erben oder Makler dokumentieren?
Auf Wunsch können Zustand, Zwischenschritte und Übergabe fotografisch dokumentiert werden.
Kann ich eine geerbte Wohnung verkaufen, bevor ich im Grundbuch stehe?
Ja. Die Erben müssen vor dem Verkauf nicht selbst im Grundbuch stehen; sie weisen ihr Erbrecht gegenüber Notar und Grundbuchamt mit einem Erbschein oder einem notariellen Testament samt Eröffnungsniederschrift nach, sonst wird der Käufer nicht als Eigentümer eingetragen. Den Erbschein erteilt das Nachlassgericht am letzten Wohnort des Verstorbenen, für Köln das Amtsgericht Köln. Zieht sich der Verkauf hin, kann eine Berichtigung des Grundbuchs auf die Erben trotzdem sinnvoll sein; wird sie innerhalb der gesetzlichen Frist nach dem Erbfall beantragt, ist die Eintragung gebührenfrei.
Muss die Wohnung beim Notartermin schon leer sein?
Nein. Der Kaufvertrag legt fest, in welchem Zustand die Wohnung am Übergabetag zu sein hat; meist wird geräumt und besenrein vereinbart, es kann aber auch die Übernahme der Einrichtung durch den Käufer festgelegt werden. Mitverkauftes Inventar wird im Vertrag einzeln aufgeführt, damit klar ist, was bleibt und was Sie bis zur Übergabe entfernen. Was entgegen der Vereinbarung am Übergabetag noch in der Wohnung steht, geht zu Ihren Lasten.
Lohnt es sich, eine Nachlasswohnung vor dem Verkauf zu renovieren?
Das hängt davon ab, wer kaufen soll. Ein Käufer, der ohnehin saniert, bezahlt frische Tapeten nicht mit; ein Selbstnutzer achtet dagegen auf saubere, helle und leere Räume. Oft reicht die Räumung mit besenreinem Abschluss, und die Entscheidung über Böden und Wände bleibt dem Käufer. Sichtbare Schäden überstreichen Sie nicht, sondern benennen sie.
Zum Nachlesen
Quellen und weiterführende Informationen
- § 2038 BGB: gemeinschaftliche Verwaltung des Nachlasses
- § 2259 BGB: Ablieferung eines aufgefundenen Testaments
- § 564 BGB: Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Erben
- AWB Köln: Wertstoff-Center und aktuelle Anlieferungsbedingungen
Die verlinkten Stellen erläutern die jeweiligen Grundlagen. Annahmebedingungen, Zuständigkeiten und Vorschriften können sich ändern; prüfen Sie vor der konkreten Planung die Angaben der zuständigen Stelle. Ablauf und Leistungsumfang von NovaHaus ergeben sich aus dem individuellen Angebot.
Dieser Beitrag gibt die Rechtslage allgemein und nach bestem Wissen wieder. Er ersetzt keine Rechtsberatung: Ob eine Klausel in Ihrem Vertrag wirksam ist, welche Frist für Sie gilt und wer in Ihrem Fall zahlt, hängt vom Wortlaut Ihrer Unterlagen und vom Einzelfall ab. Bei Streit oder größeren Beträgen lassen Sie Ihren Vertrag anwaltlich prüfen.