Warum das zählt
Worauf es bei diesem Thema ankommt.
- 01Sie geben eine Wohnung zurück, übernehmen ein Objekt oder lassen Räume ausräumen, und im Vertrag steht ein einziges Wort: besenrein. Was dieses Wort umfasst, entscheidet später darüber, ob die Übergabe ohne Streit abläuft oder ob über eine Nachreinigung und deren Kosten verhandelt wird.
- 02Nach dem Mietrecht geben Sie die Wohnung in dem Zustand zurück, den der Vertrag vorsieht; Spuren des vertragsgemäßen Gebrauchs gehen nicht zu Ihren Lasten. Die Klausel „besenrein“ wird in der Regel so verstanden, dass grobe Verschmutzungen zu beseitigen sind, eine gründliche Reinigung aber nicht geschuldet ist.
- 03Bei einem Bauvorhaben liegt der Maßstab woanders: Welcher Zustand geschuldet ist, steht im Bauvertrag und im Leistungsverzeichnis, und daran wird bei der Abnahme gemessen. Wer Räume nach Handwerkern übergibt, muss deshalb wissen, ob er eine Feinreinigung gegen Baustaub oder eine Endreinigung nach Auszug braucht.
- 04Steht in einem Angebot nur „übergabebereit“ oder „übergabefertig“, ohne dass Räume und Flächen benannt sind, gibt es am Übergabetag nichts, woran sich das Ergebnis messen ließe. Die Entscheidung, was sauber genug ist, trifft dann derjenige, der den Schlüssel entgegennimmt.
Für diese Fälle ist der Beitrag gedacht
Diese Fälle sind gemeint.
- Sie ziehen aus einer Mietwohnung in Köln aus und wollen wissen, welchen Zustand Sie dem Vermieter tatsächlich schulden.
- Sie sind Vermieter oder verwalten ein Haus und übernehmen eine Wohnung, die der Vormieter nur ausgefegt hat.
- Sie haben eine Wohnung räumen lassen und müssen entscheiden, ob besenrein für Neuvermietung, Verkauf oder Renovierung genügt.
- Sie übergeben Räume nach Handwerkern und müssen Baustaub, Kleber- und Farbreste von gewöhnlichem Schmutz unterscheiden.
- Sie vergleichen zwei Angebote, in denen einmal besenrein und einmal übergabefertig steht, und wollen wissen, ob dieselbe Leistung gemeint ist.
- Sie sind Erbe eines Mieters und müssen dessen Wohnung in dem Zustand zurückgeben, den der Mietvertrag vorsieht.
Die drei Zustände
Welcher Zustand wann gilt – und wie Sie die Übergabe vorbereiten.
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Drei Anlässe, drei Zustände
Nach einer Räumung sind die Räume leer und gefegt; mehr verlangt besenrein nicht. Für die Besichtigung durch Handwerker oder den Beginn einer Renovierung reicht dieser Zustand meist aus, für einen Einzug in der Regel nicht.
Nach einem Auszug geht es um Wohnschmutz, der sich über lange Zeit festgesetzt hat: Fett in der Küche, Kalk im Bad, Ränder an Sockelleisten und Heizkörpern. Das ist die Endreinigung, und sie setzt voraus, dass die Wohnung bereits leer ist.
Nach Handwerkern liegt feiner Baustaub auf allen Flächen, dazu Reste von Kleber, Mörtel oder Farbe. Diese Feinreinigung ist eine andere Arbeit als die Endreinigung, weil neue Oberflächen empfindlich sind und Rückstände geprüft werden müssen, bevor jemand mit Reinigungsmitteln daran geht.
- Nach der Räumung genügt besenrein für Handwerker und Renovierung, nicht für den Einzug
- Nach dem Auszug braucht es die Endreinigung von Böden, Küche, Bad und Innenflächen
- Nach Handwerkern braucht es die Feinreinigung gegen Baustaub; Rückstände sind eine eigene Position
- Fenster mit Rahmen und Falzen in jedem Fall ausdrücklich benennen
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So bereiten Sie die Übergabe vor
Legen Sie zuerst den Maßstab fest: Holen Sie Mietvertrag, Einzugsprotokoll oder Leistungsverzeichnis hervor und markieren Sie, was dort zum Zustand bei der Rückgabe steht. Daran wird gemessen, nicht an dem, was andere für üblich halten.
Beschreiben Sie den gewünschten Zustand Raum für Raum und Fläche für Fläche: Böden und Sockelleisten, Türen und Zargen, Heizkörper, Fensterbänke, Schränke innen, Bad mit Fugen und Armaturen, Fenster mit Rahmen. Was nicht auf dieser Liste steht, lässt sich später schwer einfordern.
Gehen Sie vor dem Übergabetermin selbst durch die Räume, bei Tageslicht und mit dem Blick dessen, der übernimmt: Fensterfalze, Schrankinnenseiten, hinter Heizkörpern, Bodenränder. So bleibt Zeit, offene Punkte vor dem Termin zu klären.
- Mietvertrag, Einzugsprotokoll oder Leistungsverzeichnis lesen, bevor Sie etwas bestellen
- Zielzustand Raum für Raum schriftlich festhalten
- Vor dem Termin selbst bei Tageslicht durchgehen: Falze, Schrankinnenseiten, hinter Heizkörpern
Was Sie nicht tun sollten
Fünf Fehler, die teuer werden.
- Besenrein für den vollständigen Übergabezustand halten.Nach der Rechtsprechung deckt der Begriff nur das Beseitigen grober Verschmutzungen ab. Fettfilm in der Küche, Kalkränder im Bad, Schrankinnenseiten und Heizkörper zählen zur gründlichen Reinigung; wer solche Flächen sauber übergeben muss oder will, beauftragt sie als eigene, benannte Leistung.
- Mehr reinigen lassen, als der Vertrag verlangt.Steht im Mietvertrag nur besenrein, schulden Sie keine Grundreinigung; Streichen und andere Schönheitsreparaturen schulden Sie nur, wenn der Vertrag sie wirksam auf Sie überträgt. Lesen Sie Vertrag und Einzugsprotokoll, bevor Sie Leistungen bestellen, die niemand von Ihnen verlangen kann.
- Die Reinigung ansetzen, bevor Räumung und Handwerker fertig sind.Was danach noch getragen, gebohrt oder gestrichen wird, macht die gereinigten Flächen erneut schmutzig, und die zweite Reinigung ist eine zweite Leistung. Die Reihenfolge lautet: ausräumen, Facharbeiten beenden, reinigen, übergeben.
- Rückstände als Schmutz behandeln.Zementschleier, Fliesenkleber, Silikonspuren, Aufkleber und Farbspritzer gehören nicht zur üblichen Endreinigung; sie brauchen ein auf das Material abgestimmtes Verfahren und stehen deshalb als eigene Position im Angebot. Wer sie in der Anfrage nicht nennt, bekommt am Übergabetag Flächen, die gewischt sind und trotzdem beanstandet werden.
- Ohne Protokoll und Fotos übergeben.Was am Übergabetag nicht mit Datum und Bild festgehalten ist, lässt sich später nur schwer als sauber oder als beschädigt belegen; bei einer Mietwohnung beginnt der Streit über den Zustand erst nach der Rückgabe. Gehen Sie jeden Raum gemeinsam ab, und unterschreiben Sie beide dasselbe Dokument.
Was den Preis bestimmt
Tippen Sie an, was bei Ihnen zutrifft.
Der Betrag steht im Angebot nach Fotos oder Besichtigung. Was Sie hier antippen, steht anschließend als eigener Punkt in Ihrer Anfrage – verbindlich ist nichts davon.
Einstieg auf dieser Website: ab 4,90 € je m² Wohnfläche. Gilt für: Leere, besenrein übergebene Wohnung ab rund 70 m²; darunter gilt der Mindestauftrag von 345 €. Alle Einstiegspreise
Ob besenrein oder übergabefertig gemeint ist, klärt sich mit dem Miet- oder Bauvertrag und einem Blick auf die Flächen; bei kleineren Wohnungen reichen dafür oft Fotos, sonst eine Besichtigung. Danach erhalten Sie ein schriftliches Angebot, in dem Räume, Flächen und jede Sonderposition einzeln stehen – eine Anfrage ist noch kein Auftrag.
Häufige Fragen
Kurz geklärt.
Ist besenrein immer ausreichend?
Nicht immer. Das hängt von Mietvertrag, Ziel, Zustand und gewünschtem Eindruck ab.
Können Fotos den Standard klären?
Ja. Fotos helfen, den besenreinen Abschluss zu beschreiben und festzulegen, ob im Projektplan zusätzliche Reinigung durch einen geeigneten Betrieb vorgesehen werden sollte.
Was bedeutet besenrein im Mietvertrag?
Die Klausel verlangt in der Regel, dass Sie grobe Verschmutzungen beseitigen: ausräumen, fegen oder saugen, losen Schmutz entfernen. Eine gründliche Reinigung von Küche, Bad oder Fenstern ist damit nicht gemeint, und Spuren des normalen Gebrauchs müssen Sie ohnehin nicht beseitigen. Was darüber hinaus gilt, hängt von den weiteren Vereinbarungen in Ihrem Vertrag ab.
Muss ich beim Auszug die Fenster putzen?
Aus dem Wort besenrein folgt das nicht. Ob Fenster, Rahmen und Falze zu reinigen sind, ergibt sich aus dem Mietvertrag; Spuren des normalen Gebrauchs müssen Sie nicht beseitigen. Farbspritzer vom eigenen Streichen sind allerdings keine Abnutzung, sondern eine Verschmutzung, die Sie entfernen. Im Zweifel klären Sie den Punkt vor dem Termin schriftlich mit dem Vermieter.
Wer entscheidet, ob die Wohnung sauber genug ist?
Bei einer Mietwohnung gibt es keine förmliche Abnahme: Sie geben die Wohnung zurück, Beanstandungen macht der Vermieter danach geltend. Deshalb zählt ein gemeinsames Übergabeprotokoll mit Datum und Fotos mehr als jede mündliche Zusage. Bei einem Bauvertrag nimmt der Auftraggeber das Werk ab, darf die Abnahme wegen unwesentlicher Mängel aber nicht verweigern. Ein Reinigungsangebot kann keine Abnahme zusagen; es beschreibt den Umfang, der geleistet wird.
Zum Nachlesen
Quellen und weiterführende Informationen
Die verlinkten Stellen erläutern die jeweiligen Grundlagen. Annahmebedingungen, Zuständigkeiten und Vorschriften können sich ändern; prüfen Sie vor der konkreten Planung die Angaben der zuständigen Stelle. Ablauf und Leistungsumfang von NovaHaus ergeben sich aus dem individuellen Angebot.
Dieser Beitrag gibt die Rechtslage allgemein und nach bestem Wissen wieder. Er ersetzt keine Rechtsberatung: Ob eine Klausel in Ihrem Vertrag wirksam ist, welche Frist für Sie gilt und wer in Ihrem Fall zahlt, hängt vom Wortlaut Ihrer Unterlagen und vom Einzelfall ab. Bei Streit oder größeren Beträgen lassen Sie Ihren Vertrag anwaltlich prüfen.