Gebäudeservice & Objektbetreuung in Köln.

Nein. Sie können einzelne Aufgaben ergänzen oder einen gemeinsamen Plan vereinbaren. Vorhandene Dienstleister und Zuständigkeiten werden berücksichtigt.

Nein. Unser Gebäudeservice umfasst die vereinbarten praktischen Aufgaben und deren Koordination. Mietverwaltung, Nebenkostenabrechnung und vorgeschriebene Fachprüfungen gehören nicht automatisch dazu.

Ein Preis für regelmäßige Betreuung wird anhand von Objekt, Aufgaben und Turnus vereinbart. Ein allgemeiner Monatspreis ohne Leistungsumfang wäre nicht aussagekräftig.

Ja. Firmen, Fabriken und Hausverwaltungen können Betreuung und Reinigung ihrer vereinbarten Gebäude und Flächen als laufende Zusammenarbeit anfragen. Wir stimmen Aufgaben, Turnus, Betriebszeiten, Zugang und Rückmeldungen mit einer festen Ansprechperson ab. Laufzeit, Preis und Zuständigkeiten stehen im Angebot; zusätzliche Räumung, Demontage oder Renovierung können wir als getrennt vereinbarte Folgeaufträge koordinieren.

Wir haften – auch für die Fachbetriebe, die wir hinzuziehen: Wer in Ihrem Gebäude arbeitet, schuldet nicht nur die vereinbarte Leistung, sondern auch, dass dabei nichts zu Schaden kommt (§ 241 Abs. 2 BGB), und das gilt in jedem Schuldverhältnis, gleich ob der Vertrag als Dienst- oder als Werkvertrag einzuordnen ist. Verletzen wir diese Pflicht, haben Sie einen Anspruch aus § 280 Abs. 1 BGB; für unsere Mitarbeiter und die von uns eingesetzten Nachunternehmer stehen wir bei der Ausführung des Auftrags ein wie für eigenes Verschulden (§ 278 BGB). Sie müssen darlegen, dass der Schaden durch diese Arbeiten entstanden ist und seine Ursache in unserem Verantwortungsbereich liegt; steht das fest, müssen wir beweisen, dass wir die Pflichtverletzung nicht zu vertreten haben – nicht Sie müssen uns ein Verschulden nachweisen (§ 280 Abs. 1 Satz 2 BGB); so ist die Rechtslage bei jedem Betrieb, mit oder ohne Versicherung. Damit hinterher niemand über Vorschäden streitet, halten wir den Zustand der betroffenen Flächen vor Arbeitsbeginn mit Fotos fest; tritt ein Schaden ein, nehmen wir ihn mit Datum, Ort und Foto auf und melden ihn Ihnen schriftlich, statt darüber hinwegzugehen. Davon zu trennen ist die Frage, ob ein größerer Schaden am Ende auch bezahlt werden kann; dafür sorgt eine Betriebshaftpflicht – lassen Sie sich die aktuelle Versicherungsbestätigung mit Gültigkeitsdatum vorlegen, bei jedem Anbieter, den Sie in die engere Wahl nehmen, und achten Sie auf zwei Positionen, die nicht automatisch enthalten sind: Tätigkeitsschäden, also Schäden an genau der Sache, an der gearbeitet wird, und Schlüsselverlust.

Wie viele Schlüssel übergeben werden, wer sie erhält, wie sie aufbewahrt und wann sie zurückgegeben werden, halten wir vor Beginn schriftlich fest: Wir nehmen nur so viele entgegen, wie die vereinbarten Arbeiten erfordern, quittieren jede Übergabe mit Datum und Anzahl, kennzeichnen sie mit einer Nummer statt mit Adresse und Namen und geben zum Vertragsende alle gegen Quittung zurück. Bei Codes und elektronischen Zugängen haben Sie es noch leichter: Richten Sie uns einen eigenen Zugang ein und nicht den, den auch Bewohner oder andere Firmen benutzen – dann ist nachvollziehbar, wer geöffnet hat, und Sie können ihn jederzeit ohne unser Zutun sperren, zum Vertragsende am besten sofort. Geht dennoch ein Schlüssel verloren, gilt nichts anderes als bei jedem anderen Schaden: Für unsere Mitarbeiter und eingesetzte Nachunternehmer stehen wir bei der Ausführung des Auftrags ein wie für eigenes Verschulden (§ 278 BGB), und wir müssen beweisen, dass wir den Verlust nicht zu vertreten haben (§ 280 Abs. 1 Satz 2 BGB); wir melden ihn Ihnen schriftlich, sobald er auffällt, mit Datum und dem Ort der letzten Verwendung. Ob die ganze Schließanlage zu ersetzen ist, hängt vom Einzelfall ab: Erforderlich ist der Austausch nur, wenn wegen des verlorenen Schlüssels eine konkrete Missbrauchsgefahr besteht, und die Kosten sind nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zum Schlüsselverlust (Urteil vom 5. März 2014, VIII ZR 205/13) erst dann ein ersatzfähiger Schaden, wenn die Anlage tatsächlich ausgetauscht worden ist – wird sie ausgetauscht, bleibt der Anspruch bestehen. Weil das teuer werden kann, lohnt bei dieser Position der genaue Blick in die Versicherungsbestätigung, die Sie sich von jedem Anbieter vorlegen lassen sollten: Schlüsselverlust ist in einer Betriebshaftpflicht nicht automatisch mitversichert, sondern nur dann, wenn er dort ausdrücklich als eigener Punkt steht.

Laufzeit, Verlängerung und Kündigungsfrist stehen als eigene Punkte im Angebot und nicht im Kleingedruckten; Sie lesen alle drei, bevor Sie unterschreiben. Schließen Sie als Verbraucher ab, sind vorformulierte Klauseln dazu zusätzlich gesetzlich begrenzt (§ 309 Nr. 9 BGB in der seit dem 1. März 2022 geltenden Fassung): höchstens zwei Jahre Erstlaufzeit, höchstens ein Monat Kündigungsfrist zum Ende dieser Laufzeit und eine stillschweigende Verlängerung nur auf unbestimmte Zeit und nur dann, wenn Sie danach jederzeit mit einer Frist von höchstens einem Monat kündigen können. Schließt ein Unternehmen ab – etwa eine gewerbliche Hausverwaltung –, gelten diese Verbrauchergrenzen nach § 310 Abs. 1 BGB nicht unmittelbar; dann zählt, was vereinbart ist, und umso genauer gehört es ins Angebot; die Kündigung aus wichtigem Grund bleibt in jedem Fall bestehen (§ 314 BGB). Der vereinbarte Preis gilt für den beschriebenen Umfang: Ohne eine wirksam vereinbarte Anpassungsklausel lässt er sich nicht einseitig erhöhen, und zeigt sich, dass eine Aufgabe dauerhaft mehr Zeit braucht, oder steigen die Kosten, die in den Preis eingehen, legen wir Ihnen die Anpassung vorher schriftlich vor – mit Begründung und mit dem Datum, ab dem sie gelten soll. Stimmen Sie nicht zu, bleibt es beim vereinbarten Preis, und beiden Seiten bleibt das ordentliche Kündigungsrecht zu den im Vertrag genannten Fristen; Arbeiten außerhalb des Leistungsplans rechnen wir nur ab, wenn Sie sie vorher freigegeben haben, und Besichtigung und Kostenaufstellung sind kostenlos, auch wenn daraus kein Auftrag wird – eine Anfrage ist noch kein Auftrag.

Vollständig entlastet sind Sie nicht – aber Sie tauschen eine Pflicht, die Sie selbst erfüllen müssten, gegen eine, die Sie nur noch kontrollieren: Räum- und Streupflichten lassen sich vertraglich auf einen Dienstleister übertragen, wirksam allerdings nur, wenn die Übertragung klar und eindeutig geregelt ist; Auswahl und Überwachung bleiben Ihre Aufgabe, und die Pflicht aus der städtischen Satzung bleibt beim Anlieger, sodass die Stadt sich bei Verstößen weiterhin an Sie halten kann, auch mit einem Bußgeld. Deshalb gehört die Regelung schriftlich: Welche Flächen zu welchen Zeiten gekehrt, geräumt und gestreut werden, steht mit Fläche, Zeitfenster und Zuständigkeit im Leistungsplan, jeder Einsatz wird mit Datum und Uhrzeit festgehalten, und fällt ein Einsatz aus, steht er mit Grund in derselben Aufzeichnung, statt darin zu fehlen – im Streitfall ist diese Aufzeichnung Ihr wichtigstes Beweismittel. Stürzt jemand, weil wir eine vereinbarte Räumung nicht erbracht haben, ist das unsere Pflichtverletzung und nicht Ihre: Sie können uns aus § 280 Abs. 1 BGB in Anspruch nehmen, und wir müssen beweisen, dass wir sie nicht zu vertreten haben (§ 280 Abs. 1 Satz 2 BGB); gegenüber dem Gestürzten haften wir zusätzlich aus § 823 Abs. 1 BGB, weil wir die Sicherung dieser Flächen übernommen haben. Winterdienst ist nicht automatisch Bestandteil eines Leistungsplans, sondern wird gesondert vereinbart und steht dann als eigene Position darin; wie weit Ihre Pflicht überhaupt reicht – welche Flächen, welche Zeiten, welches Streugut zulässig ist –, ergibt sich aus der Satzung Ihrer Kommune und der Lage der Flächen, und wir tragen das für Ihre Adresse zusammen, bevor wir ein Angebot schreiben. Diese Hinweise beschreiben den gesetzlichen Rahmen, Stand September 2026; sie ersetzen keine Prüfung Ihres Vertrags und Ihrer Lage.

Im Leistungsplan steht, was in welchem Turnus zu tun ist; jeder Termin wird mit Datum und den ausgeführten Positionen festgehalten, und diese Aufzeichnung erhalten Sie – damit Sie gegenüber Eigentümern, Mietern oder der Eigentümerversammlung Auskunft geben können, ohne bei uns nachfragen zu müssen. Für die Abrechnung ist das mehr als eine Formalie: Ob und welche dieser laufenden Kosten Sie als Betriebskosten umlegen können, richtet sich nach der Vereinbarung im Mietvertrag und nach der jeweiligen Position der Betriebskostenverordnung – Straßenreinigung und Winterdienst nach § 2 Nr. 8 BetrKV, Gebäudereinigung nach Nr. 9, Gartenpflege nach Nr. 10, Hauswarttätigkeiten nach Nr. 14, bei denen Anteile für Instandhaltung, Instandsetzung und Verwaltung ausdrücklich nicht umlagefähig sind und herausgerechnet gehören. Deshalb weisen wir die Positionen im Leistungsplan und in der Rechnung getrennt aus – auch zulassungspflichtige Arbeiten an Trinkwasser, Abwasser, Heizung oder Elektro, die qualifizierte Fachbetriebe als Nachunternehmer ausführen, stehen mit ihren Kosten und unserer Koordination gesondert; Mieter können Einsicht in die Belege verlangen, und ohne Nachweis der erbrachten Leistung wird die Position angreifbar. Bleibt etwas liegen, melden Sie es mit Datum und Bereich an die im Leistungsplan benannte Ansprechperson – wir nehmen die Beanstandung schriftlich auf und arbeiten nach. Führt das nicht zum Ergebnis, kommt es auf die Art der Leistung an: Für Positionen mit geschuldetem Ergebnis, etwa eine Grund- oder Glasreinigung, gelten die Mängelrechte des Werkvertragsrechts mit Nacherfüllung und Minderung (§§ 634 ff. BGB); für die laufende Betreuung als Dienstvertrag gilt, dass nicht Erbrachtes nicht zu vergüten ist und Sie bei wiederholten Ausfällen aus wichtigem Grund kündigen können (§ 314 BGB), ohne die Laufzeit abzuwarten – welche Einordnung für welche Position gilt, halten wir im Vertrag fest.