Warum das zählt
Worauf es bei diesem Thema ankommt.
- 01Sie stehen vor einer Wohnungsübergabe, als Mieter, Vermieter, Erbe oder Käufer, und wollen hinterher nicht darüber streiten, wer welchen Kratzer verursacht hat. Genau dafür ist das Protokoll da: Es hält den Zustand in dem Moment fest, in dem beide Seiten noch gemeinsam vor Ort stehen und jeden Raum prüfen können.
- 02Kein Gesetz schreibt ein Übergabeprotokoll vor, und niemand muss eines unterschreiben. Vor Gericht hat ein von beiden Seiten unterschriebenes Protokoll aber erhebliches Gewicht: Was darin als in Ordnung vermerkt ist, lässt sich später kaum noch als Mangel geltend machen, und was darin fehlt, obwohl es sichtbar war, in der Regel ebenfalls nicht.
- 03Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Wohnung verjähren nach dem Mietrecht innerhalb einer kurzen Frist ab Rückgabe. Wer den Zustand am Übergabetag nicht festhält, muss ihn später mit Zeugen und Erinnerung beweisen, statt mit zwei Sätzen und einem Foto.
- 04Bei einer Räumung oder Reinigung durch einen Betrieb gilt dasselbe in beide Richtungen: Ohne Aufnahme vor Beginn lässt sich nicht klären, ob ein Schaden schon vorher da war, und ohne Aufnahme am Ende nicht, ob der vereinbarte Zustand erreicht wurde.
Für diese Fälle ist der Beitrag gedacht
Diese Fälle sind gemeint.
- Sie ziehen aus einer Mietwohnung in Köln aus und wollen die Kaution ohne Streit über den Zustand zurückbekommen.
- Sie sind Vermieter und übernehmen eine Wohnung, in der Sie Schäden vermuten, die über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehen.
- Sie lösen als Erbe eine Nachlasswohnung auf und müssen dem Vermieter oder den Miterben belegen, in welchem Zustand Sie übergeben haben.
- Sie verkaufen oder kaufen eine Immobilie und übergeben Schlüssel, Zählerstände und Zustand an dem Tag, an dem Besitz, Nutzen und Lasten übergehen.
- Sie verwalten Objekte und wollen Übergaben nach einem einheitlichen Muster dokumentieren, das auch eine Vertretung ausfüllen kann.
- Sie beauftragen eine Räumung oder Endreinigung und wollen vorher und nachher festhalten, was vereinbart war und was erreicht wurde.
So gehen Sie vor
Vor dem Termin, beim Termin, danach.
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Vor dem Termin: Unterlagen bereitlegen und die Räume allein durchgehen
Bevor Sie sich mit der anderen Seite treffen, gehen Sie die Räume selbst durch, möglichst bei Tageslicht und wenn sie bereits leer sind. Erst dann sehen Sie Bodenränder, Wandflächen hinter Schränken und Fensterfalze, die bei der Übergabe zur Sprache kommen werden. Legen Sie Miet- oder Kaufvertrag, Einzugsprotokoll und Schlüsselliste bereit: Sie belegen, welcher Zustand geschuldet ist und was schon beim Einzug vorhanden war.
Lassen Sie vor der Übergabe räumen, renovieren oder reinigen, halten Sie den Zustand nach jedem dieser Schritte fest. So lässt sich später zuordnen, ob ein Kratzer vom Auszug, vom Handwerker oder von der Reinigung stammt.
- Räume leer und bei Tageslicht ansehen, bevor die andere Seite kommt
- Miet- oder Kaufvertrag, Einzugsprotokoll und Schlüsselliste mitbringen
- Bekannte Altschäden aus dem Einzugsprotokoll vorab markieren
- Bei mehreren Gewerken den Zustand nach jedem Schritt festhalten
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Beim Termin: Raum für Raum, dann Zähler, Schlüssel, Unterschriften
Gehen Sie gemeinsam Raum für Raum und notieren Sie jeden Befund mit Ort und kurzer Beschreibung: welche Wand, welcher Bodenbereich, welches Fenster. Ein Eintrag wie „Wohnzimmer in Ordnung“ deckt nur ab, was beide gesehen haben; ein Eintrag mit Stelle und Foto ist später eindeutig. Wo Sie sich nicht einig sind, schreiben Sie beide Sichtweisen hinein, statt den Punkt offen zu lassen.
Zum Schluss lesen Sie Zählernummer und Zählerstand für Strom, Gas, Wasser und Heizung ab, zählen die Schlüssel nach Art und Anzahl und vergleichen sie mit der Liste vom Einzug. Datum, Uhrzeit, alle Anwesenden und die Unterschriften beider Seiten gehören ans Ende. Was danach noch offen bleibt, etwa ein erst später prüfbarer Schaden, steht als offener Punkt mit Frist und Zuständigkeit im Protokoll.
- Jeden Befund mit Raum, Stelle und Foto festhalten
- Unterschiedliche Sichtweisen als solche eintragen
- Zählernummern, Zählerstände und Schlüssel nach Art und Anzahl notieren
- Datum, Uhrzeit, Anwesende und Unterschriften beider Seiten, ein Exemplar je Seite
Was Sie nicht tun sollten
Fünf Fehler, die teuer werden.
- Das Protokoll unterschreiben, obwohl Sie mit einem Eintrag nicht einverstanden sind.Ihre Unterschrift bestätigt den Inhalt, nicht nur Ihre Anwesenheit. Vermerken Sie Ihren Widerspruch deshalb direkt im Protokoll oder unterschreiben Sie mit einem ausdrücklichen Vorbehalt; zwingen kann Sie niemand, aber ein Protokoll ohne Ihre Einwände wird später gegen Sie gelesen.
- Als Vermieter die Wohnung übernehmen, ohne erkennbare Mängel zu notieren.Was bei der Rückgabe zu sehen war und nicht im Protokoll steht, können Sie später kaum noch verlangen. Gehen Sie deshalb jeden Raum bei Tageslicht durch, prüfen Sie Böden, Wände, Fenster und Sanitär, und unterschreiben Sie erst danach.
- Fotos ohne Datum, Ort und Zusammenhang machen.Ein Bild von einem Kratzer beweist wenig, wenn nicht erkennbar ist, in welchem Raum und an welchem Tag es entstanden ist. Fotografieren Sie zuerst den Raum im Überblick und dann das Detail, lassen Sie die Dateien unverändert und verweisen Sie im Protokoll auf die Aufnahmen.
- Zählerstände und Schlüssel nur mündlich übergeben.Ohne notierte Zählernummer und Zählerstand zahlen Sie unter Umständen den Verbrauch des Nachfolgers mit, und ohne Schlüsselliste können Sie nicht belegen, dass alle Schlüssel einschließlich nachgemachter zurückgegeben wurden. Die Rückgabe ist erst vollständig, wenn der Vermieter wieder allein über die Wohnung verfügen kann.
- Eine Räumung oder Reinigung beauftragen, ohne den Zustand vorher aufzunehmen.Kommt es später zum Streit über einen Kratzer im Parkett oder eine fehlende Armatur, steht Aussage gegen Aussage. Eine Aufnahme vor Beginn mit Datum und Fotos schützt beide Seiten und gehört in den Auftrag, nicht in die Erinnerung.
Was den Preis bestimmt
Tippen Sie an, was bei Ihnen zutrifft.
Der Betrag steht im Angebot nach Fotos oder Besichtigung. Was Sie hier antippen, steht anschließend als eigener Punkt in Ihrer Anfrage – verbindlich ist nichts davon.
Einstieg auf dieser Website: ab 4,90 € je m² Wohnfläche. Gilt für: Leere, besenrein übergebene Wohnung ab rund 70 m²; darunter gilt der Mindestauftrag von 345 €. Alle Einstiegspreise
Ein Angebot entsteht nach Fotos der Räume oder einer Besichtigung und beschreibt schriftlich und aufgeschlüsselt, welcher Zustand vereinbart ist und was nicht dazugehört; welchen Zustand Sie Ihrem Vermieter oder Käufer schulden, ergibt sich aus Ihrem Vertrag, nicht aus dem Angebot. Eine Anfrage ist noch kein Auftrag.
Häufige Fragen
Kurz geklärt.
Ist ein Übergabeprotokoll bei der Wohnungsübergabe Pflicht?
Nein. Weder Mieter noch Vermieter sind gesetzlich verpflichtet, ein Protokoll anzufertigen oder zu unterschreiben; ein Mietvertrag kann eine gemeinsame Übergabe aber vorsehen, prüfen Sie ihn vorher. Beide Seiten profitieren von einem Protokoll, weil der Zustand sonst später nur mit Zeugen und Erinnerungen zu beweisen ist.
Muss ich das Übergabeprotokoll unterschreiben, wenn ich nicht einverstanden bin?
Nein. Streichen Sie Einträge, die Sie für falsch halten, oder schreiben Sie Ihren Widerspruch als eigenen Vermerk dazu, und unterschreiben Sie erst dann. Lehnt die andere Seite ein gemeinsames Protokoll ganz ab, halten Sie den Zustand selbst mit Fotos und einer Begleitperson fest und schicken der anderen Seite eine Kopie.
Kann der Vermieter nach der Übergabe noch Mängel geltend machen, die nicht im Protokoll stehen?
Bei Schäden, die am Übergabetag erkennbar waren, in der Regel nicht mehr: Ein von beiden Seiten unterschriebenes Protokoll ohne entsprechenden Vermerk kann als Bestätigung gelesen werden, dass insoweit nichts zu beanstanden war. Anders liegt es bei verdeckten Schäden, die bei der Übergabe nicht zu sehen waren. Für Ersatzansprüche des Vermieters gilt nach dem Mietrecht außerdem eine kurze Verjährungsfrist ab Rückgabe.
Reichen Fotos als Beweis für den Zustand der Wohnung?
Fotos sind vor Gericht ein zulässiges Beweismittel, das Gericht würdigt sie aber frei; sie sind deshalb nur so viel wert wie ihr Zusammenhang. Unbearbeitete Originaldateien mit den Aufnahmedaten wiegen mehr als Ausdrucke, und ein Foto ohne Zuordnung zu Raum und Tag beweist wenig. Am stärksten ist die Kombination aus unterschriebenem Protokoll, Fotos und einer Person, die dabei war.
Wer bekommt das Übergabeprotokoll und wie lange sollte ich es aufbewahren?
Beide Seiten behalten ein unterschriebenes Exemplar, notfalls als Foto oder Scan noch am Übergabetag. Als Mieter bewahren Sie es mindestens auf, bis die Kaution abgerechnet ist und keine Ansprüche mehr offen sind. Als Vermieter gehört es zur Akte der Wohnung und ist beim nächsten Einzug die Grundlage für das Einzugsprotokoll; beim Kauf legen Sie es zum Kaufvertrag.
Zum Nachlesen
Quellen und weiterführende Informationen
Die verlinkten Stellen erläutern die jeweiligen Grundlagen. Annahmebedingungen, Zuständigkeiten und Vorschriften können sich ändern; prüfen Sie vor der konkreten Planung die Angaben der zuständigen Stelle. Ablauf und Leistungsumfang von NovaHaus ergeben sich aus dem individuellen Angebot.
Dieser Beitrag gibt die Rechtslage allgemein und nach bestem Wissen wieder. Er ersetzt keine Rechtsberatung: Ob eine Klausel in Ihrem Vertrag wirksam ist, welche Frist für Sie gilt und wer in Ihrem Fall zahlt, hängt vom Wortlaut Ihrer Unterlagen und vom Einzelfall ab. Bei Streit oder größeren Beträgen lassen Sie Ihren Vertrag anwaltlich prüfen.