Warum das zählt
Worauf es bei diesem Thema ankommt.
- 01Wenn eine Wohnung frei wird, sehen sich Bewerber das Bad genau an, und hier wirkt normale Abnutzung am ehesten wie Vernachlässigung: vergilbtes Silikon, dunkle Fugen, ein Kalkrand am Ablauf. Der Rest der Wohnung kann frisch gestrichen sein, der Eindruck entsteht trotzdem in diesem Raum.
- 02Zugleich ist das Bad der Raum, in dem sich der Umfang am leichtesten verschätzen lässt. Ob es bei Fugen, Armaturen und Sanitärobjekten bleibt oder ob Fliesen, Abdichtung und Leitungen mit erneuert werden müssen, entscheidet der Zustand unter den Fliesen, nicht der Geschmack. Und der zeigt sich oft erst, wenn die alte Wanne heraus ist.
- 03Als Vermieter treffen Sie die Entscheidung zweimal. Das Mietrecht unterscheidet Erhaltung von Modernisierung; das Steuerrecht unterscheidet sofort abziehbaren Erhaltungsaufwand von Herstellungskosten, die nur über die Abschreibung wirken, und diese Grenze verläuft nicht an derselben Stelle. Was Sie beauftragen und wie das Angebot es aufschlüsselt, bestimmt beides mit.
- 04Ein Bad lässt sich außerdem nicht nebenbei erneuern, während Besichtigungen laufen. Trocknungszeiten von Abdichtung und Estrich lassen sich nicht abkürzen, und Maler, Endreinigung und die Fotos für das Inserat kommen erst danach. Diese Reihenfolge gehört in den Zeitplan der Vermietung, sobald der Auszug feststeht.
Für diese Fälle ist der Beitrag gedacht
Diese Fälle sind gemeint.
- Sie haben eine Wohnung zurückbekommen; das Bad ist sauber und funktioniert, sieht aber sichtbar nach der Zeit aus, in der es eingebaut wurde.
- Sie verwalten mehrere Wohnungen in Köln und müssen entscheiden, welche Bäder vor der nächsten Vermietung eine Teilmodernisierung bekommen und welche vollständig erneuert werden.
- Sie haben ein Haus geerbt oder gekauft und wollen wissen, was am Bad vor der ersten Vermietung sein muss und was warten kann.
- Sie hatten Schimmel, eine undichte Fuge oder einen Wasserschaden im Bad und wollen die Ursache beseitigen, bevor der nächste Mieter einzieht.
- Sie legen die Miete neu fest und wollen wissen, was das Bad dazu beiträgt und was das Mietrecht dabei zulässt.
- Sie vermieten die Wohnung nur für einige Jahre, wollen sie danach selbst bewohnen oder verkaufen und deshalb nicht mehr in das Bad stecken als nötig.
So arbeiten Profis
Wann sich eine Renovierung lohnt – und wie der Umfang entsteht.
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Wann eine Bad- oder WC-Renovierung sinnvoll ist
Vor Neuvermietung, Verkauf oder Eigennutzung lohnt sich eine Prüfung, wenn Fliesen, Fugen, Silikon, Oberflächen, Ausstattung oder Gerüche den Gesamteindruck deutlich schwächen.
- Silikon und Fugen
- Fliesen und sichtbare Oberflächen
- Waschtisch, WC, Armaturen
- Putz, Trockenbau und Malerarbeiten
- Besenreiner Abschluss und Dokumentation
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Ein Projektweg statt vieler Einzelabsprachen
NovaHaus organisiert Freimachung, kontrollierten Rückbau, Trockenbau und die benötigten Ausbaugewerke in sinnvoller Reihenfolge. Ausführung, Vertragsweg, Gewährleistung und Übergabepunkte werden im Angebot eindeutig zugeordnet.
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Mit Fotos schnell zum passenden Umfang
Fotos von Bad, WC, Anschlüssen, Fliesen, Fugen und betroffenen Details zeigen, ob eine gezielte Teilmodernisierung oder ein umfassenderer Projektweg den besseren Nutzen schafft.
Was Sie nicht tun sollten
Fünf Fehler, die teuer werden.
- Schimmel überstreichen und neues Silikon auf den feuchten Untergrund ziehen.Beides deckt die Ursache nur ab, und der neue Mieter meldet den Schimmel dann als Mangel, den er nicht verursacht hat: Nach dem Mietrecht schulden Sie eine gebrauchstaugliche Wohnung, und bei Feuchteschäden kann die Miete gemindert werden. Klären Sie zuerst, woher die Feuchte kommt, ob von einer undichten Fuge, einer defekten Abdichtung, einer fehlenden Entlüftung im fensterlosen Bad oder einer Wärmebrücke an der Außenwand, und beauftragen Sie erst danach die Optik.
- Fliesen mit Lack oder Klebefolie überdecken, damit das Bad im Inserat neu wirkt.Solche Beschichtungen lösen sich an Kanten, im Spritzbereich der Dusche und rund um die Armaturen, und ein Mieter, der eine renovierte Wohnung angemietet hat, erwartet, dass sie so bleibt. Sind die Fliesen intakt, sind erneuerte Fugen, Silikon, Armaturen und Sanitärobjekte die haltbarere Lösung. Sind sie es nicht, führt kein Weg an der Fläche vorbei.
- Wanne oder Dusche tauschen lassen, ohne die Abdichtung darunter anzusehen.Hinter einer alten Wanne fehlt der Abdichtungsanschluss oft ganz, und der Schaden zeigt sich dann nicht in Ihrem Bad, sondern an der Decke der Wohnung darunter; wer dafür aufkommt, klären Sie anschließend mit Nachbarn, Eigentümergemeinschaft und Versicherung, und nicht jeden Feuchteschaden deckt die Gebäudeversicherung. Lassen Sie den Zustand der Abdichtung vor dem Verfliesen mit Fotos festhalten. Das ist der Nachweis, den Sie Jahre später gegenüber Mietern, Versicherung oder Eigentümergemeinschaft brauchen.
- Erhaltung und Modernisierung in einer Summe abrechnen lassen.Der Ersatz einer defekten Armatur ist Erhaltung, der Umbau zur bodengleichen Dusche ist Modernisierung; für die Miete zählt diese Trennung, und für die Steuer wird gesondert geprüft, was sofort als Werbungskosten abziehbar ist und was nur über die Abschreibung wirkt. Wer das Objekt erst vor Kurzem gekauft hat, klärt vor der Beauftragung mit seiner Steuerberatung, ob größere Arbeiten in den ersten Jahren nach dem Kauf zu den Herstellungskosten gerechnet werden. Lassen Sie die Positionen im Angebot und in der Rechnung getrennt ausweisen; nachträglich lässt sich das kaum noch sauber aufteilen.
- Den Mietbeginn auf den Tag legen, an dem die Arbeiten enden sollen.Trocknungszeiten, Lieferfristen für Sanitärobjekte und Befunde hinter der Wand verschieben Termine, und ein Mieter, der in ein Bad ohne Abnahme einzieht, hält jede Unfertigkeit als Mangel fest. Planen Sie die Wohnungsübergabe erst nach der Abnahme der Arbeiten und halten Sie den Zustand des fertigen Bades im Übergabeprotokoll mit Fotos fest. Schalten Sie das Inserat mit Bildern des fertigen Raums, nicht mit dem alten Bad und dem Versprechen eines neuen.
Was den Preis bestimmt
Tippen Sie an, was bei Ihnen zutrifft.
Der Betrag steht im Angebot nach Fotos oder Besichtigung. Was Sie hier antippen, steht anschließend als eigener Punkt in Ihrer Anfrage – verbindlich ist nichts davon.
Einstieg auf dieser Website: ab 13.400 € je Bad. Gilt für: Bad bis 4 m² im bestehenden Grundriss, alle Anschlüsse bleiben an ihrer Position. Alle Einstiegspreise
Nach Fotos lässt sich einordnen, ob es bei der Oberfläche bleibt; das schriftliche Angebot entsteht nach einer Besichtigung mit Aufmaß und trennt Rückbau, Leitungen, Abdichtung, Fliesen, Sanitärobjekte, Elektro und Malerarbeiten als eigene Positionen, jeweils mit dem ausführenden Betrieb und dem Hinweis, was Festpreis für den beschriebenen Umfang ist und was Kostenanschlag bleibt. Eine Anfrage ist dabei noch kein Auftrag.
Häufige Fragen
Kurz geklärt.
Wie werden die Ausbaugewerke eingebunden?
NovaHaus plant den gesamten Ablauf. Sanitär-, Heizungs-, Elektro- und weitere zulassungspflichtige Ausführungen werden im Angebot dem jeweils qualifizierten Betrieb zugeordnet; Reihenfolge, Gewährleistung und Übergaben bleiben nachvollziehbar.
Wann reicht eine gezielte Teilmodernisierung?
Wenn Grundriss und technische Basis passen, können ausgewählte Oberflächen, Trockenbaupunkte und sichtbare Details bereits einen starken neuen Eindruck schaffen. Fotos helfen, diesen Umfang wirtschaftlich festzulegen.
Muss ich als Vermieter das Bad vor der Neuvermietung renovieren?
Eine Pflicht zur Modernisierung gibt es nicht. Nach dem Mietrecht schulden Sie eine Wohnung in vertragsgemäßem, gebrauchstauglichem Zustand und müssen ihn erhalten: Ein abgenutztes, aber dichtes und funktionierendes Bad ist kein Mangel; Schimmel, undichte Fugen oder eine defekte Armatur sind es. Alles darüber hinaus ist eine wirtschaftliche Entscheidung, denn der Zustand des Bades beeinflusst, welche Bewerber sich melden und welche Miete sich im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete begründen lässt.
Kann ich die Kosten für das neue Bad auf die Miete umlegen?
Bei einer Neuvermietung gibt es keine Umlage wie im laufenden Mietverhältnis. Die neue Miete richtet sich nach der ortsüblichen Vergleichsmiete, und in Köln gilt zusätzlich die Mietpreisbremse. Eine Modernisierung, die in den Jahren vor der Neuvermietung ausgeführt wurde, darf unter bestimmten Voraussetzungen bei der zulässigen Miete berücksichtigt werden, reine Instandsetzung nicht; für eine umfassende Modernisierung der ganzen Wohnung sieht das Gesetz eine eigene Ausnahme vor. Lassen Sie die Miete vor der Festlegung rechtlich prüfen und heben Sie das aufgeschlüsselte Angebot und die Rechnung dafür auf.
Wie lange steht die Wohnung wegen des Bades leer?
Das hängt vom Umfang ab: Der Tausch von Armaturen, Fugen und Sanitärobjekten ist in einem anderen Zeitrahmen erledigt als ein Rückbau mit neuer Abdichtung, bei dem Trocknungszeiten nicht abgekürzt werden können. Rechnen Sie den Leerstand vom Auszug bis zur Abnahme der Arbeiten und legen Sie den Mietbeginn erst dahinter. Ein geplanter Ablauf mit der Reihenfolge der Gewerke gehört ins Angebot; eine Terminzusage ist etwas anderes.
Zum Nachlesen
Quellen und weiterführende Informationen
- BAuA: Asbest – Erkundung vor Arbeiten im Bestand
- DGUV: Gefährdungsbeurteilung vor Aufnahme der Arbeit
- Stadt Köln: Container aufstellen
Die verlinkten Stellen erläutern die jeweiligen Grundlagen. Annahmebedingungen, Zuständigkeiten und Vorschriften können sich ändern; prüfen Sie vor der konkreten Planung die Angaben der zuständigen Stelle. Ablauf und Leistungsumfang von NovaHaus ergeben sich aus dem individuellen Angebot.
Dieser Beitrag gibt die Rechtslage allgemein und nach bestem Wissen wieder. Er ersetzt keine Rechtsberatung: Ob eine Klausel in Ihrem Vertrag wirksam ist, welche Frist für Sie gilt und wer in Ihrem Fall zahlt, hängt vom Wortlaut Ihrer Unterlagen und vom Einzelfall ab. Bei Streit oder größeren Beträgen lassen Sie Ihren Vertrag anwaltlich prüfen.