Warum das zählt
Worauf es bei diesem Thema ankommt.
- 01Der Heimplatz ist oft schneller da als die Entscheidung über die Wohnung – der Mietvertrag läuft davon unberührt weiter: Für den Mieter gilt bei unbefristeten Wohnraumverträgen die Dreimonatsfrist des § 573c Absatz 1 Satz 1 BGB, und ein Sonderkündigungsrecht wegen Pflegebedürftigkeit gibt es nicht. Ob im Einzelfall ein befristeter Vertrag oder ein vereinbarter Kündigungsausschluss dazwischensteht, zeigt erst der Blick in den Mietvertrag.
- 02Solange niemand wirksam kündigt, laufen Miete und Heimkosten nebeneinander: § 537 Absatz 1 Satz 1 BGB befreit den Mieter nicht von der Miete, wenn er die Wohnung aus einem in seiner Person liegenden Grund – etwa wegen Krankheit – nicht mehr nutzen kann. Vermietet der Vermieter vorher weiter, muss er sich das allerdings anrechnen lassen (§ 537 Absatz 1 Satz 2 BGB).
- 03Wer kündigen darf, hängt nicht von der Verwandtschaft ab, sondern von Vollmacht oder Betreuerbestellung; bei einer Betreuung kommt die Genehmigung des Betreuungsgerichts nach § 1833 Absatz 3 BGB hinzu, die erst mit ihrer Rechtskraft wirksam wird. Für dieses Verfahren ist Zeit einzuplanen.
- 04Deshalb entscheidet die Reihenfolge über die Kosten: erst die Berechtigung klären, dann fristwahrend kündigen, dann räumen.
Für diese Fälle ist der Beitrag gedacht
Diese Fälle sind gemeint.
- Ein Elternteil zieht dauerhaft ins Pflegeheim und die Mietwohnung soll aufgegeben werden.
- Sie sind bevollmächtigt oder als Betreuer bestellt und müssen Kündigung, Genehmigung und Räumung in die richtige Reihenfolge bringen.
- Nur ein Ehepartner zieht ins Pflegeheim, im Mietvertrag stehen aber beide.
- Die Kostenübernahme soll beim Sozialhilfeträger geklärt werden, bevor der Hausstand aufgelöst wird.
- Der Mieter ist verstorben, bevor die Wohnung geräumt war, und es ist noch offen, wer erbt.
- Sie sind Vermieter und wissen nicht, wem Sie kündigen müssen und wer Ihnen die Wohnung zurückgibt.
So arbeiten Profis
Wer entscheidet, wer zahlt – und in welcher Reihenfolge geräumt wird.
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Wer entscheidet über die Wohnung?
Je nach Situation entscheiden Mieter, bevollmächtigte Angehörige, Betreuer oder Erben. Ohne klare Berechtigung sollte keine Wohnungsauflösung gestartet werden.
- Vollmacht oder Betreuung prüfen
- Mietvertrag und Kündigungsfrist klären
- Schlüssel und Zugang sichern
- Persönliche Dinge abstimmen
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Wer zahlt Miete und Räumung?
Das hängt von Vertrag, Vermögen, Vollmachten, Sozialleistungen und Einzelfall ab. NovaHaus gibt keine Rechtsberatung, kann aber ein nachvollziehbares Angebot für Angehörige, Betreuer oder Sozialamt vorbereiten.
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Wohnung abgewohnt: Was muss gemacht werden?
Der verbindliche Zielzustand wird vor Beginn festgelegt: besenrein, dokumentiert oder zusätzlich renovierungsvorbereitet. Ein weitergehender Reinigungsbedarf wird als eigener Leistungsschritt dem geeigneten Betrieb zugeordnet und in den Projektplan aufgenommen.
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Wer kündigen darf – und in welcher Form
Handeln darf, wer selbst im Mietvertrag steht, wer durch eine Vorsorgevollmacht bevollmächtigt ist oder wer als Betreuer für den Aufgabenbereich Wohnungsangelegenheiten bestellt wurde. Welche Aufgabenbereiche das Gericht übertragen hat, steht im Betreuerausweis; übertragen wird nur, was erforderlich ist (§ 1815 Absatz 1 BGB). Das Ehegattennotvertretungsrecht hilft hier nicht: Es erfasst ausschließlich Gesundheitsangelegenheiten und gilt höchstens sechs Monate (§ 1358 BGB).
Die Kündigung von Wohnraum bedarf der Schriftform mit eigenhändiger Unterschrift (§ 568 Absatz 1 BGB); per E-Mail, Fax oder Kurznachricht ist sie unwirksam. Ein Bevollmächtigter legt die Vollmachtsurkunde im Original bei, sonst darf der Vermieter die Kündigung unverzüglich zurückweisen (§ 174 BGB); ein Betreuer legt die gerichtliche Genehmigung vor – die Ausfertigung des rechtskräftigen Beschlusses –, sonst kann der Vermieter ebenso zurückweisen (§ 1858 Absatz 2 BGB). Stehen mehrere Personen im Vertrag, ist die Kündigung nur wirksam, wenn alle Mieter sie erklären; zieht nur ein Ehepartner ins Pflegeheim, endet der Vertrag dadurch nicht.
Für den Mieter gilt im Regelfall eine Frist von drei Monaten: Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zugehen und beendet den Vertrag zum Ablauf des übernächsten Monats. Eine im Vertrag zum Nachteil des Mieters verlängerte Frist ist unwirksam (§ 573c Absatz 4 BGB); dass sich die Frist nach fünf Jahren auf sechs und nach acht Jahren auf neun Monate verlängert, gilt nur für die Kündigung durch den Vermieter. Ein befristeter Mietvertrag nach § 575 BGB oder ein wirksam vereinbarter Kündigungsausschluss kann die ordentliche Kündigung dagegen für eine bestimmte Zeit ganz ausschließen; vorzeitig endet der Vertrag dann nur, wenn der Vermieter einem Mietaufhebungsvertrag zustimmt. Die verbreitete Vorstellung, drei Nachmieter lösten den Mieter automatisch aus dem Vertrag, hat keine gesetzliche Grundlage.
Diese Übersicht ordnet die Regeln, die in solchen Fällen gelten; sie ersetzt keine Rechtsberatung. Bei Zweifeln zu Vollmacht, Frist oder Form klären Sie den Punkt mit dem Betreuungsgericht, einer Anwältin oder einem Mieterverein, bevor Sie unterschreiben.
- Berechtigung prüfen: Mietvertrag, Vorsorgevollmacht oder Betreuerausweis
- Bei einer Betreuung die gerichtliche Genehmigung einholen und ihre Rechtskraft abwarten
- Schriftlich kündigen, eigenhändig unterschreiben und das Original der Vollmacht beilegen
- Den Zugang der Kündigung sichern: persönliche Übergabe gegen Empfangsbestätigung oder Einwurf durch einen Boten, der den Inhalt kennt
- Bei mehreren Mietern von allen unterschreiben lassen
- Den dritten Werktag des Monats als Stichtag notieren
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Betreuung: Genehmigung vor der Kündigung, Verzeichnis vor der Räumung
Will ein Betreuer die Wohnung der betreuten Person aufgeben, zeigt er das dem Betreuungsgericht unverzüglich an – mit Begründung und mit den Wünschen der betreuten Person (§ 1833 Absatz 2 BGB). Für die Kündigung selbst bedarf er der gerichtlichen Genehmigung (§ 1833 Absatz 3 BGB), und vor der Entscheidung wird die betreute Person persönlich angehört (§ 299 FamFG). Hinzu kommt: Ein Beschluss, der eine Genehmigung zum Gegenstand hat, wird erst mit Rechtskraft wirksam (§ 40 Absatz 2 FamFG) – erst danach kann der Betreuer wirksam kündigen. Anhörung, Entscheidung und Rechtskraft gehören deshalb an den Anfang der Fristplanung, nicht ans Ende.
Die Wünsche der betreuten Person sind maßgeblich. Gegen ihren Willen darf die Wohnung nur aufgegeben werden, wenn sonst eine erhebliche Gefährdung droht: etwa wenn die Wohnung auch nach Ausschöpfung aller Mittel nicht mehr finanzierbar ist oder die Versorgung zu Hause selbst mit allen ambulanten Diensten die Gesundheit ernsthaft gefährden würde (§ 1833 Absatz 1 BGB in Verbindung mit § 1821 Absatz 2 bis 4 BGB).
Entrümpelung, Haushaltsauflösung und Reinigung gehören nicht zu den Geschäften, die das Betreuungsgericht genehmigen muss; sie setzen aber den passenden Aufgabenbereich voraus – die Wohnung selbst die Wohnungsangelegenheiten, die Verwertung und Entsorgung des Hausrats die Vermögenssorge. Wer außerhalb seines Aufgabenbereichs beauftragt, haftet persönlich wie ein Vertreter ohne Vertretungsmacht (§ 179 BGB).
Gehört die Vermögenssorge dazu, sind Hausrat, Bargeld, Schmuck und Unterlagen Vermögen der betreuten Person: Der Betreuer erstellt darüber bei seiner Bestellung ein Vermögensverzeichnis, reicht es beim Betreuungsgericht ein, belegt seine Angaben und ergänzt später Hinzuerworbenes (§ 1835 BGB). Wer erst räumt und dann aufschreibt, kann das nicht mehr nachholen – Fotos und Verzeichnis gehören vor den Räumtag.
Wer aufgrund einer Vorsorgevollmacht handelt, braucht für die Wohnungskündigung keine gerichtliche Genehmigung; die ausdrückliche schriftliche Vollmacht nach § 1820 Absatz 2 BGB ist nur für Gesundheits-, Unterbringungs- und Zwangsmaßnahmen vorgeschrieben. Liegt eine Vorsorgevollmacht vor, ist ein Betreuungsverfahren meist nicht nötig (§ 1814 Absatz 3 BGB). Zu Vorsorgevollmacht, Betreuungsverfügung und Betreuung berät in Köln die Betreuungsstelle der Stadt; zuständig für die Genehmigungen ist das Betreuungsgericht beim Amtsgericht am gewöhnlichen Aufenthalt der betreuten Person.
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Erst klären, dann kündigen, dann räumen
Sinnvoll ist diese Abfolge: Berechtigung klären, die Kostenübernahme beim Sozialhilfeträger beantragen, fristwahrend kündigen, den Übergabetermin mit dem Vermieter vereinbaren und die Räumung in die Zeit davor legen. Wer zuerst räumt, zahlt die Miete für eine leere Wohnung weiter, bis der Vertrag endet.
Die Kosten der Wohnungsauflösung sind vorrangig aus Einkommen und Vermögen der Person zu tragen, die ins Pflegeheim zieht; der Sozialhilfeträger kommt nach dem SGB XII nachrangig in Betracht und prüft Notwendigkeit und Angemessenheit. Entscheidend ist dabei der Zeitpunkt: Sozialhilfe setzt erst ein, sobald der Träger von dem Bedarf erfährt (§ 18 SGB XII) – wer erst nach der Räumung fragt, bleibt in aller Regel auf den Kosten sitzen. Die Pflegekasse zahlt hier nicht: Zuschüsse nach § 40 Absatz 4 SGB XI setzen voraus, dass die häusliche Pflege ermöglicht oder erheblich erleichtert wird – also gerade das Verbleiben in der eigenen Wohnung.
Bis zur Rückgabe bleibt die Wohnung in der Obhut des Mieters: heizen, lüften, kontrollieren. Frost-, Wasser- und Schimmelschäden gehen sonst zu seinen Lasten, und die Obhutspflicht endet nicht mit dem Einzug ins Pflegeheim. Wird die Wohnung nach Vertragsende nicht zurückgegeben, kann der Vermieter für die Zeit der Vorenthaltung eine Nutzungsentschädigung verlangen (§ 546a BGB).
Heimvertrag und Mietvertrag laufen getrennt und mit unterschiedlichen Fristen: Der Heimvertrag – im Gesetz Wohn- und Betreuungsvertrag – kann schriftlich spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf desselben Monats gekündigt werden (§ 11 WBVG), der Mietvertrag dagegen nur mit einer Frist von drei Monaten. Wer beide Termine nebeneinanderlegt, sieht früh, wie lange die Doppelbelastung dauert.
Nicht jede Wohnung braucht eine Firma: Wenn der Hausstand überschaubar ist, Helfer in der Familie bereitstehen und bis zum Vertragsende genug Zeit bleibt, räumen Sie in Ruhe selbst. Rufen Sie uns, wenn Menge, Etage, Zeitfenster oder die nötigen Nachweise das nicht mehr hergeben.
- Berechtigung prüfen und, wenn eine Betreuung besteht, die gerichtliche Genehmigung einholen
- Kostenübernahme beantragen, bevor der Hausstand aufgelöst wird
- Kündigung fristwahrend zustellen und den Zugang nachweisen
- Übergabetermin schriftlich mit dem Vermieter vereinbaren
- Unterlagen und Wertsachen sichern und mit Fotos dokumentieren
- Die Räumung zwischen Wertsicherung und Übergabetermin einplanen
Was Sie nicht tun sollten
Vier Fehler, die teuer werden.
- Angehörige kündigen „für die Mutter“ – ohne Vollmacht, nur mit einer Kopie oder per E-Mail: Verwandtschaft allein begründet keine Vertretungsmacht, und die Kündigung eines Vertreters ohne Vertretungsmacht ist als einseitiges Rechtsgeschäft unwirksam (§ 180 BGB).Die Kündigung von Wohnraum bedarf zudem der Schriftform mit eigenhändiger Unterschrift, und ohne das Original der Vollmachtsurkunde kann der Vermieter sie unverzüglich zurückweisen (§ 568 Absatz 1 BGB, § 174 BGB).
- Der Betreuer erklärt die Kündigung, bevor der Genehmigungsbeschluss rechtskräftig ist: Die Kündigung ist nach § 1858 Absatz 1 BGB unwirksam und muss danach erneut erklärt werden – die Frist läuft erst ab der neuen Erklärung, und je nach Zeitpunkt kostet das eine weitere Monatsmiete.
- Die Familie räumt die Wohnung sofort leer, bevor Kündigungstermin und Kostenübernahme geklärt sind: Die Miete ist trotzdem bis zum Vertragsende zu zahlen, und lehnt der Sozialhilfeträger die Kostenübernahme ab, ist der Hausstand bereits aufgelöst und die Rechnung bleibt bei der Familie.
- Die leer stehende Wohnung eigenmächtig ausräumen oder das Schloss tauschen lassen: Das ist verbotene Eigenmacht; wer so vorgeht, haftet für Schäden auch ohne Verschulden und muss ohne Bestandsverzeichnis darlegen, was in der Wohnung war und wo es geblieben ist (BGH, Urteil vom 14.07.2010 – VIII ZR 45/09).
Was den Preis bestimmt
Tippen Sie an, was bei Ihnen zutrifft.
Der Betrag steht im Angebot nach Fotos oder Besichtigung. Was Sie hier antippen, steht anschließend als eigener Punkt in Ihrer Anfrage – verbindlich ist nichts davon.
Einstieg auf dieser Website: ab 490 € je Appartement. Gilt für: Normal möbliertes Ein-Zimmer-Appartement bis 25 m², bis 6 m³ Räumgut. Alle Einstiegspreise
Beträge nennt das schriftliche Angebot nach Fotos oder Besichtigung – nach Positionen aufgeschlüsselt, damit Sie es beim Sozialhilfeträger, beim Betreuungsgericht oder gegenüber Miterben vorlegen können; beauftragen müssen Sie erst, wenn Kündigungstermin und Kostenübernahme geklärt sind.
Häufige Fragen
Kurz geklärt.
Kann NovaHaus ein Angebot für Betreuer oder Sozialamt erstellen?
Ja, nach Fotos oder Besichtigung können wir den geprüften Umfang nachvollziehbar anbieten. Rechtliche Zuständigkeit muss vorab geklärt sein.
Muss die Wohnung renoviert zurückgegeben werden?
Das hängt vom Mietvertrag und Zustand ab. Wir können Räumung, besenreinen Abschluss und sichtbare Vorbereitung abstimmen, ersetzen aber keine Rechtsberatung.
Der Mieter ist während der Kündigungsfrist verstorben – was gilt dann?
Standen mehrere Personen im Mietvertrag, wird er mit den überlebenden Mietern fortgesetzt; diese können innerhalb eines Monats ab Kenntnis vom Tod außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen (§ 563a BGB). War der Verstorbene allein Mieter, treten zuerst Ehegatte oder Lebenspartner, dann Kinder und andere Personen des gemeinsamen Haushalts ein; wer das nicht will, muss es dem Vermieter innerhalb eines Monats ab Kenntnis vom Tod erklären (§ 563 BGB). Tritt niemand ein, läuft der Vertrag mit dem Erben weiter. Erbe und Vermieter können ihn dann innerhalb eines Monats außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen, nachdem sie vom Tod und davon erfahren haben, dass niemand eingetreten ist (§ 564 BGB); wird diese Frist gewahrt, haftet der Erbe für die danach fällig werdenden Forderungen nur mit dem Nachlass, nicht mit eigenem Vermögen (BGH, Urteil vom 23.01.2013 – VIII ZR 68/12). Klären Sie diesen Punkt, bevor Sie eine Räumung beauftragen; NovaHaus ersetzt keine Rechtsberatung.
Müssen wir bei der Räumung dabei sein, und was passiert mit persönlichen Dingen?
Dabei sein müssen Sie nicht; viele Angehörige übergeben den Schlüssel und lassen sich den Ablauf mit Fotos dokumentieren. Wenn Sie dabei sein möchten, ist das ebenso möglich. Unterlagen, Fotos, Schmuck und Erinnerungsstücke werden nicht entsorgt, sondern gesammelt und Ihnen übergeben; was Ihnen wichtig ist, halten wir vor dem Termin schriftlich fest. Verwertbare Gegenstände werden nur nach Sichtung angerechnet, nie pauschal.
Können wir den gesamten Hausstand über den Sperrmüll entsorgen?
In der Regel nicht. Sperrmüll muss in Köln vorher angemeldet werden und darf erst zum vereinbarten Abfuhrtermin bereitstehen; die kostenfreie Abfuhr ist mengenmäßig begrenzt, größere Mengen laufen nur über kostenpflichtige Zusatzleistungen. Einzelne Möbel geben Sie auf diesem Weg gut selbst ab, Elektroaltgeräte und Schadstoffe an den Annahmestellen des kommunalen Entsorgers. Für einen ganzen Hausstand in einem festen Zeitfenster reicht die reguläre Abfuhr nicht, und Bauschutt, imprägnierte Hölzer und schadstoffhaltige Abfälle gehören ohnehin auf getrennte Wege; unangemeldet abgestellter Sperrmüll kann als Ordnungswidrigkeit geahndet werden. Die aktuellen Mengen und Bedingungen nennt der kommunale Entsorger.
Wann kommt die Kaution zurück, und müssen wir Renovierungsforderungen bezahlen?
Eine feste gesetzliche Rückzahlungsfrist gibt es nicht: Dem Vermieter steht eine angemessene Prüf- und Abrechnungsfrist zu, und wegen einer noch offenen Betriebskostenabrechnung darf er einen Teil der Kaution länger zurückbehalten (BGH, Urteil vom 18.01.2006 – VIII ZR 71/05). Renovierungsforderungen sollten Sie nicht ungeprüft zahlen: Wurde die Wohnung unrenoviert übergeben, ohne dass es dafür einen Ausgleich gab, ist eine formularmäßige Schönheitsreparaturklausel unwirksam; Quotenabgeltungsklauseln in Formularverträgen sind ausnahmslos unwirksam (BGH, Urteile vom 18.03.2015 – VIII ZR 185/14 und VIII ZR 242/13). Fotos vom Übergabezustand helfen mehr als der Vertragstext allein.
Zum Nachlesen
Quellen und weiterführende Informationen
Die verlinkten Stellen erläutern die jeweiligen Grundlagen. Annahmebedingungen, Zuständigkeiten und Vorschriften können sich ändern; prüfen Sie vor der konkreten Planung die Angaben der zuständigen Stelle. Ablauf und Leistungsumfang von NovaHaus ergeben sich aus dem individuellen Angebot.
Dieser Beitrag gibt die Rechtslage allgemein und nach bestem Wissen wieder. Er ersetzt keine Rechtsberatung: Ob eine Klausel in Ihrem Vertrag wirksam ist, welche Frist für Sie gilt und wer in Ihrem Fall zahlt, hängt vom Wortlaut Ihrer Unterlagen und vom Einzelfall ab. Bei Streit oder größeren Beträgen lassen Sie Ihren Vertrag anwaltlich prüfen.